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Comment hypothéquer un bien ?

Il existe plusieurs façons d’emprunter à la banque pour l’acquisition d’un bien immobilier. Parmi les plus classiques est l’hypothèque d’un bien. Hypothéquer un bien est une pratique courante pour donner en garantie son logement à la banque. En quoi ça consiste ? Voici ce qu’il faut faire.

Hypothéquer un bien : le principe

Hypothéquer un bien immobilier est considéré comme l’une des meilleures garanties pour les banques. Cette garantie permet en contrepartie de valider son dossier. Outre cela, hypothéquer un bien permet d’assurer le financement d’un nouveau bien. 

D’autre part, lorsqu’on met son bien en hypothèque, cela concerne tous types de biens : 

• Maison.
• Appartement.
• Terrain.
• Bureau.
• Etc.

Cependant, en cas d’échéances impayées, la banque sera contrainte de saisir le bien hypothéqué et le vendre aux enchères pour rembourser les dettes de l’emprunteur. 

Le recours à une hypothèque d’un bien immobilier permet alors de : 

• Financer un nouveau projet immobilier.
• S’assurer d’un bon remboursement.

Cette garantie vient compléter les autres garanties imposées par la banque. Il s’agit essentiellement de : 

• Une source de revenus fixe.
• Une assurance emprunteur.
• Un apport.

De ce fait, on réalise alors une demande de prêt hypothécaire auprès de la banque. Il existe deux types de prêts hypothécaires : 

• Le prêt amortissable
• Le prêt à taux fixe ou variable.
• Le prêt court ou prêt à long terme.

Le prêt hypothécaire est donc un prêt qui est garanti par une hypothèque d’un bien immobilier. Si on ne parvient plus à rembourser son emprunt, la banque sera dans l’obligation de saisir le bien et le mettre en vente. 

Hypothéquer un bien : calculer le montant du prêt

Lorsqu’on fait hypothéquer son bien pour emprunter à la banque, le montant d’emprunt doit se rapprocher de la valeur de sa maison. 

Avec un prêt hypothécaire, on peut profiter de divers avantages pour ne citer que la diminution rapide de son taux d’endettement. Ainsi, pour calculer le montant du prêt, la banque tient compte de : 

• La valeur de son bien immobilier.
• Ses revenus disponibles.
• La durée de remboursement.

Pour ce faire, on va tenir compte de deux points importants : 

• Le ratio hypothécaire.
• La marge hypothécaire.

Le ratio hypothécaire est important pour : 

• Déterminer sa capacité d’emprunt.
• Déterminer si son projet est faisable ou non.

Il s’agit du rapport entre :

• Le montant du prêt.
• La valeur du bien hypothéqué.

La formule est alors la suivante : le montant du prêt divisé par la valeur du bien et multiple par 100. Le ratio doit être entre 70 et 80%.

Concernant la marge, il correspond au montant que la banque est en mesure de prêter en contrepartie de cette hypothèque. La banque doit prendre en compte : 

• Le ratio hypothécaire.
• Le montant estimé du bien.
• Le reliquat des sommes restant.

Voici la formule : le montant estimé du bien multiplié par le ratio hypothécaire moins le solde du prêt en cours. 

Hypothéquer un bien devant un notaire

Hypothéquer un bien se fait le plus souvent devant un notaire. C’est une démarche qui doit être légale et pour qu’elle ait une valeur juridique, il faut passer par un notaire. Il doit alors établir l’acte hypothécaire et en effectuant diverses tâches : 

• Rédiger la convention d’hypothèque.
• Examiner les titres.
• Publier des actes.
• Gérer l’argent de la vente.
• Informer les parties.

Outre cela, il est primordial de réaliser une simulation avant d’hypothéquer un bien : 

• La nature du projet.
• Le prix du terrain, du bien ou des éventuels travaux.
• Le département.

Concernant les frais, il faut prévoir : 

• Des frais de dossier.
• Des droits d’enregistrement.
• Des frais d’émoluments proportionnels du notaire.
• Des frais de contribution de sécurité immobilière.

Bref, hypothéquer un bien présente de multiples avantages, mais un seul risque : la saisie bancaire. On doit alors réfléchir à toutes les éventualités avant de s’engager dans cette démarche. 

Source image à la une : Pixabay

Quel est le rôle du cadastre ?

Avant la mise en vente d’un terrain, il est souvent indispensable de consulter le cadastre. Le cadastre est un document d’informations sur sa propriété. Il a son importance dans le monde immobilier et n’est accessible qu’au propriétaire de la parcelle uniquement. 

Cadastre : un enregistrement du foncier

Un enregistrement foncier… tel est la définition la plus simple du cadastre. Il s’agit d’une base de données qui rassemble diverses informations sur les propriétés foncières. Notons qu’une partie de ces informations sont publiques. Mais d’autres données restent confidentielles et ne sont accessibles qu’aux propriétaires des parcelles. 

Un cadastre est donc un système national permanent qui enregistre :

• Le statut physique sur des biens immobiliers.
• Les droits légaux sur des biens immobiliers.

Il convient de noter que le cadastre concerne : 

• Les terrains.
• Les bâtiments.
• Les territoires de terrain.
• Le numéro de parcelle.
• La forme.
• La zone.
• L’emplacement.
• Les droits.
• La catégorie de terrain.

Le système national permanent gère aussi les modifications apportées à ces données. Un plan cadastral a été conçu afin d’enregistrer les propriétés, mais aussi afin de protéger la vie privée des propriétaires. 

En général, un plan cadastral est constitué de plusieurs documents qui :

• Déterminent les limites de chaque parcelle.
• Déterminent les différents propriétaires.
• Maintien de la valeur de chaque propriété.
• Déterminent la taille et l’emplacement exacts des structures et du terrain.

Ainsi, le rôle du cadastre n’est pas uniquement de servir de plan. Il donne toutes les informations sur les terrains enregistrés. 

Ainsi, voici les principaux rôles du cadastre : 

• Un document utile pour les professionnels de l’immobilier et les constructeurs.
• Un document sur le terrain.
• Un document avec une finalité fiscale.

Le cadastre : une finalité fiscale

Le cadastre a aussi une finalité fiscale du moment qu’on enregistre du territoire français : 

• Les surfaces des parcelles.
• Les valeurs des parcelles.
• Les propriétaires des parcelles.

Une valeur cadastrale est donc la base de tous les calculs sur :

• Les impôts.
• Les taxes.

Du moment que l’on est propriétaire du terrain, on doit alors faire des déclarations fiscales. Parmi les impôts et taxes liés à l’immobilier figurent : 

• La taxe foncière.
• La taxe d’habitation.
• Les taxes commerciales.

Ainsi, c’est le nom du propriétaire mentionné sur la feuille cadastrale qui est redevable des impôts d’une parcelle.  

Par ailleurs, il existe plusieurs raisons de consulter un plan castral ou le cadastre : 

• Avant l’acquisition d’un bien immobilier.
• Avant d’entreprendre des travaux.
• Pour vérifier une information fiscale dans le cadastre.

Une information fiscale dans le cadastre permet en effet de vérifier une incohérence ou bien une erreur dans l’avis d’imposition. Il est possible alors d’obtenir des informations sur son cadastre auprès de la municipalité ou bien sur internet sur le site Web du gouvernement cadastre.gouv.fr. 

Le contenu d’un cadastre

Un plan cadastral a une valeur informative, mais ce n’est en aucun cas un acte de propriété. En effet, les propriétés sont découpées en sections dans le plan cadastral et ensuite, en feuilles parcellaires. Il peut donc fournir une représentation graphique qui comprend : 

• La référence cadastrale de la parcelle.
• L’adresse du bien.
• La valeur locative.
• L’identité et l’adresse du propriétaire actuel.
• Une cartographie avec empreinte au sol.

Il faut aussi consulter la matrice cadastrale qui doit être consultée uniquement par le propriétaire. Ce document réunit l’ensemble des biens possédés par un même propriétaire dans une commune. 

Ainsi, les services du cadastre s’occupent des mises à jour des informations fiscales :

• Le changement de propriétaire.
• La surface après bornage.
• Les nouvelles constructions.

Mais les services du cadastre ne modifient pas la cartographie. De fait, il peut y avoir de différences entre le bornage réel et la représentation graphique. Cette mise à jour est réalisée dans un délai de 2 mois ou de 4 mois. 

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Pourquoi vendre son bien par agence ?

Vendre un bien immobilier en passant par une agence est une étape obligée. Même s’il est possible de faire la vente de son bien sans l’aide d’un professionnel, les services d’une agence immobilière sont toujours appréciés. Voici les bonnes raisons pour vendre son bien par agence.

Vendre son bien par agence : obtenir le juste prix

Pour réaliser des économies, les propriétaires ont tendance à vendre leur bien par leur propre moyen. Or, dans la plupart du temps, la vente est considérée comme un échec. Soit, ça prend du temps pour vendre la maison, soit, on le vend à prix bon marché.

Vendre son bien par agence cumule de nombreux avantages : 

• Estimer la valeur exacte du bien immobilier.
• Obtenir le juste prix de vente du bien immobilier.
• Éviter de vendre son bien à un prix trop plus bas.

Une agence immobilière peut prendre en charge l’estimation du bien en vue de connaître sa valeur marchande. Elle prendra en compte les éléments suivants :

• La date de construction du bien immobilier.
• La surface habitable.
• Les caractéristiques du bien : nombre de pièces, cuisines, salles de bain…
• La situation du bien immobilier.
• Son accessibilité.
• Sa performance énergétique.

Un simple particulier ne sera pas capable d’estimer la valeur de son bien, car même s’il a pris de l’âge, il lui accordera toujours une valeur sentimentale. Dans ce cas, il n’hésitera pas à surestimer sa maison à vendre. Le mieux est donc de laisser une agence immobilière estimer la valeur du bien pour obtenir le juste prix. 

Vendre son bien par agence : gérer toutes les démarches

Gérer toutes les étapes de la vente d’un bien immobilier n’est pas chose aisée à moins que l’on passe par une agence immobilière. Si on veut vendre dans les meilleures conditions, une agence saura s’occuper de tout :

• Estimation du bien immobilier.
• Préparation du bien à la vente.
• Rédaction des annonces.
• Constitution des dossiers de vendeur.
• Organisation de visites.
• Rédaction des contrats : compromis de vente, acte définitif de vente.
• Transaction immobilière.

Si on dispose que de très peu de temps pour vendre un bien immobilier, il est conseillé de faire appel à une agence immobilière. Cette option nous fournit : 

• Un gain de temps précieux.
• Du temps pour se concentrer sur la vente.
• Du temps pour se concentrer sur sa carrière.
• Une garantie sur la vente du bien immobilier dans un délai court.

Il est donc utile de bien choisir son agence immobilière pour éviter les faux-pas et regretter plus tard une fois la maison vendue. Les conseils d’un professionnel sont toujours de rigueur. De plus, on se décharge aussi d’une lourde responsabilité. Les étapes pour la mise en vente d’un bien immobilier peuvent être fastidieuses quand on n’a pas l’habitude. 

Vendre son bien par agence : réussir la vente

Pour vendre son bien immobilier, il ne suffit pas de publier une annonce de vente. Le projet de vente doit être un succès. Pour cela, il faut mettre toutes les chances de son côté. Avec l’aide d’un professionnel, on peut mieux vendre sa maison ou son appartement. 

L’agence immobilière accompagne les propriétaires dans toutes les étapes de la vente, mais aussi dans les diverses formalités telles que : 

• Examiner les offres d’achat reçues.
• Organiser des plannings de visite.
• Assister les propriétaires.
• Vérifier les démarches techniques.
• Rédiger une contre-offre.

Pour réussir à mieux vendre un bien immobilier, on a donc intérêt à s’adresser à un agent immobilier. Il connaît la complexité des démarches d’une mise en vente immobilière. Il saura comment convaincre les acquéreurs lors des visites. Aussi, mieux vaut alors contacter un agent immobilier fiable pour réaliser et garantir la réussite d’un projet de vente. 

D’ailleurs, le choix dépendra :

• Des prestations de l’agence.
• Sa réputation.
• Ses années d’expérience.
• Sa rémunération

Quel est l’intérêt d’acheter en viager ?

Acheter en viager est une autre façon d’acquérir une maison. Il s’agit d’un autre mode d’achat légal en France. Il s’agit d’une alternative au financement bancaire. Le viager est une forme d’investissement permettant à un acquéreur de bien de se constituer un patrimoine immobilier. Les conditions financières ainsi que la fiscalité sont assez souples et les frais liés à l’acquisition du bien sont moindres. Mais quel est l’intérêt d’acheter en viager ? 

Acheter en viager : un principe bien simple

Pour se constituer rapidement un patrimoine immobilier, le viager est une solution. C’est un type d’investissement qui attire la plupart des acquéreurs surtout quand ils sont en difficultés financières. D’ailleurs, le principe du viager est simple : 

• L’investisseur devient propriétaire du logement au moment de la signature de l’acte de vente.
• L’acquéreur ou débirentier paie ce qu’on appelle un bouquet au vendeur ou crédirentier.
• Le débirentier paie une rente à vie au crédirentier.

Ici, le bouquet signifie une fraction du prix de vente. De ce fait, au moment de la signature de l’acte de vente chez le notaire, l’acheteur effectue un paiement comptant. Il s’engage ensuite à payer une rente à vie au vendeur à condition que l’on parle de viager libre ou de viager occupé. 

Il existe en effet deux types d’achats en viager :

• Achat en viager libre.
• Achat en viager occupé.

Le viager libre désigne le fait que l’on dispose immédiatement du bien immobilier. On peut soit l’occuper, soit le mettre en location. Mais en échange, la rente sera beaucoup plus élevée. 

Le viager occupé quant à lui donne un droit d’usage, mais aussi d’habitation au vendeur. En plus d’occuper le logement jusqu’à son décès, on doit lui payer une rente. Ce qui signifie qu’il faudrait attendre la mort du vendeur pour pouvoir occuper le logement. 

Acheter en viager : une décote intéressante sur le prix de vente

Certes, lorsqu’on procède à l’achat en viager, on profite d’un grand avantage comme la décote sur le prix de vente. D’ailleurs, même si on n’a pas accès immédiatement au logement jusqu’au décès du vendeur, le prix d’achat sera alors décoté en fonction de : 

• Le sexe du vendeur.
• L’âge du vendeur.

Pour le bouquet, il est calculé sur le prix de vente en la soustrayant à la décote. Pour un vendeur masculin par exemple, à l’âge de 70 ans, la décote est de 50%. De ce fait au moment du décès du vendeur, il faut s’assurer à ce que les rentes viagères ne dépassent pas ce pourcentage de la valeur vénale du bien. 

Mais il existe d’autres avantages d’acheter en viager :

• Réduction des frais de notaire : ils sont calculés sur la valeur occupée du logement et non sur sa valeur vénale ou plus précisément, sur la valeur décotée.
• Augmentation de son patrimoine sans aucune contrainte fiscale.
• Démembrement de propriété dans le cas d’un viager occupé.

Acheter en viager : une alternative au prêt bancaire

Acheter en viager est une solution irréfutable pour ceux qui ont des difficultés financières. Il peut soit : 

• Occuper immédiatement le logement et payer une rente importante.
• Offrir un droit d’usage au vendeur et payer une rente jusqu’à son décès.

Outre cette liberté de choix, le viager permet aussi à un acheteur d’éviter les pressions fiscales. Il pourra aussi éviter de faire une demande de prêt immobilier. 

La plupart des acheteurs préfèrent acheter en viager plutôt que de faire un engagement bancaire pendant une dizaine d’années. 

Il est donc indispensable de bien prendre en compte tous les avantages d’un achat en viager. Lorsqu’on subit des problèmes financiers, on peut toujours se tourner vers cette solution. Plus besoin alors de constituer une grosse somme d’argent pour disposer d’un bien immobilier. Il faut se tourner vers le viager. D’ailleurs, c’est un fait, un prêt immobilier peut avoir un impact négatif sur sa qualité de vie.